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10.10.2018

Lesezeit: etwa 4 Minuten

Soziale Frage Wohnungsmarkt wird zum politischen Dauerbrenner!

Entwurf des Mitrechtsanpassungsgesetzes heftig umstritten!

Sascha A. Roßmüller

Das Thema Wohnungen bleibt ein politischer Dauerbrenner und insbesondere deren Bezahlbarkeit. Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz legte zwischenzeitlich einen Referentenentwurf für ein sogenanntes Mitrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) vor, der die Debatte weiter beleben, aber natürlich auch konkretisieren wird. Dem Gesetzesentwurf zufolge sollen – so die Auskunft des Ministeriums - in Zukunft Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren, ob der Vermieter sich auf eine über der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn liegende Vormiete beruft bzw. später berufen kann. Der Entwurf sieht unter anderem weiter vor, den Umlagesatz, mit dem Modernisierungskosten an die Mieter weitergeben werden können, in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist für die Dauer von zunächst fünf Jahren von elf auf acht Prozent abzusenken. Der Deutsche Städtetag begrüßte zwar das Vorhaben die Mietpreisbremse in der Praxis wirksamer zu gestalten sowie überzogene Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu begrenzen, machte aber deutlich, dass diese beiden Schritte allein keine Wunder am Wohnungsmarkt bewirken würden.

Dem Bundesfinanzministerium zufolge sollen daher Sonderabschreibungen die Investitionen auf dem Wohnungsmarkt stimulieren. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) stimmt zwar einer Förderung des Neubaus von Mietwohnungen durch eine steuerliche Sonderabschreibung zu, warnt aber davor, dass das Wohnungsproblem nicht mit einem Bürokratieaufwuchs gelöst werden könne. „Unflexible Kostenobergrenzen und eine langjährige Nachweispflicht machen die geplante Regelung nicht attraktiv. Zudem werden größere Bauvorhaben ausgeschlossen“, kritisiert diesbezüglich der Steuerzahlerbund. Das Deutsche Steuerzahlerinstitut (DSi), eine finanzwissenschaftliche Einrichtung des BdSt, empfiehlt eine Senkung der Grunderwerbssteuersätze sowie eine ermäßigte Energiebesteuerung, um günstigere Mieten bzw. die Anschaffung von Wohneigentum zu erleichtern. Auch Dr. Gerd Landsberg, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebunds (DstGB) hält die Planungen des Bundesjustizministeriums nicht für ausreichend, die Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen. Die Regelungen könnten nur in Einzelfällen ein Baustein sein, um überzogene Mieten zu verhindern. Dringend notwendig sei es, mehr Wohnraum zu schaffen.

Obgleich Landsberg befürwortet, dem Bund in diesem Bereich wieder mehr Kompetenzen zu geben, beinhaltet seine Argumentation auch einen regionalpolitisch sehr interessanten Aspekt, indem er feststellt: „Wenn wir die Digitalisierung konsequent vorantreiben, können wir auch damit die Ballungsräume entlasten. Dann muss der Arbeitsplatz nicht mehr notwendigerweise im Ballungsraum sein, eine Dezentralisierung der Arbeitswelt wird so ermöglicht.“ Diese Einbeziehung des Arbeitsmarktes ist insofern interessant, da sich das Wohnungsmarktproblem zu einem wesentlichen Teil als ein Verteilungsproblem darstellt. Während die Knappheit in gewissen urbanen Zentren stetig zunimmt, sind in peripheren Regionen Leerstände zu verzeichnen. Hier ist die Politik gefordert, Maßnahmen zu ergreifen, die auch eine gewisse siedlungspolitische Lenkungswirkung aufweisen. Dies ist bei der Frage des Wohnorts jedoch nicht unabhängig vom Arbeitsmarkt denkbar. Die Kritik, die der Immobilienverband Deutschland (IVD) am Referentenentwurf des Justizministeriums übt, lässt indes Zweifel daran aufkommen, ob die Regierung noch genau weiß, was sie tut. Der Verband wundert sich über den Zeitpunkt des Vorhabens, den Regelungsbereich der Mietpreisbremse zu verschärfen, indem er darauf verweist, dass doch erst die im Koalitionsvertrag vorgesehene Evaluierung des Instruments der Mietpreisbremse als solcher vorgenommen werden sollte, ehe man überhaupt nachjustiert. Überdies sollte erst eine anhängige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts abgewartet werden, ehe man mit einer Überarbeitung beginnt.

In eine völlig andere Richtung weist auch der Bundesverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., der die Zielrichtung des Entwurfs aus dem Justizministerium bereits für verfehlt ansieht. Nach Ansicht des Verbands ist den Problemen nur durch eine schnelle Erhöhung des Wohnraumangebots zu begegnen, weshalb keine Änderung des Mietrechts erforderlich sei, sondern ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz. „Für sich betrachtet bleiben die vorgeschlagenen Regelungen zudem hinter den für den jeweiligen Regelungsbereich notwendigen Maßnahmen erheblich zurück. In der jetzigen Form leistet das Gesetz keinen wirkungsvollen Beitrag, den drastischen Mietpreisanstieg einzudämmen“, beurteilt der Deutscher Mieterbund (DMB) den Entwurf. „Bei dem Entwurf des MietAnpG handelt es sich im Ergebnis um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft“, lautet der vernichtende Befund des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmer. Es bestünde erheblicher Nachbesserungsbedarf. - Unzweifelhaft feststehen dürfte, dass die Wohnraumdebatte noch kräftig an Fahrt aufnehmen wird, wobei der Aspekt, welchen Druck die Massenmigration auf den Wohnungsmarkt ausübt, von kaum jemanden anzusprechen gewagt wird.

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